- 個人再生すると不動産は差し押さえられる？
- 個人再生をするとき不動産の価値を査定する方法とは？
- 個人再生をするときの不動産の清算価値は時価になるのか？
- 不動産を所有している場合、個人再生をすると売却しなければいけない？
- 不動産を所有して個人再生を行うと返済金額が増えるって本当？
など気になることがあると思います。
そこでこの記事では、不動産所有時の個人再生について詳しく説明していきます。
１．個人再生をすると不動産は差し押さえられるのか？
結論から言いますと、個人再生を行っても、自己破産と違い不動産を差し押さえられるということはありません。
財産を処分せずに借金を減額するのが個人再生です。
ただ個人再生で裁判所に不動産を差し押さえられないだけで、ローンを組んでいた場合は銀行やローン会社に差し押さえられる可能性があります。
他にも不動産を担保にしてお金を借りていた場合は、不動産は取り上げられてしまいます。
不動産を担保にするのは借金がきちんと返済されなかった場合に、一部でも回収するためのものです。
個人再生では減額した借金を返済をしますが、元の借金額よりも大幅に減額されます。
その減額分の補填に不動産を売却したお金が使われることになります。
なので、不動産を担保にしていない場合であれば、個人再生を行ってもそのまま所有し続けることができます。
しかし、不動産を担保にしている借金を個人再生で減額する場合は、銀行やローン会社に不動産を取り上げられる可能性があります。
・住宅ローン特例を使えば、持ち家は守ることができる
個人再生では原則として、すべての借金を対象にして、減額を行います。
しかし、例外として住宅ローンだけは借金減額の対象から外すことができます。
そして、今まで通り借金を返済することで、銀行などの金融機関に持ち家を没収されるのを防ぐことができます。
ただこれが利用できるのは、あくまで住宅に限ります。
すべての不動産のローンで利用できるわけではないので注意してください。
「住宅ローン特例について」で詳しく解説しています。
２．不動産を所有して個人再生を行うと返済金額が増えるって本当？
個人再生では不動産を所有していても、裁判所に没収されることはありません。
しかし、不動産を所有している場合だと、個人再生できない場合やあまり効果がない場合もあります。
不動産を含む資産を所有している場合に、個人再生を行うと債権者が損をすることがあります。
不動産の清算価値が最低返済金額よりも大きい場合には、清算価値の金額までしか借金を減額できません。
例えば、資産が５００万円ある状態で、１０００万円の借金がある場合に個人再生を行った場合と自己破産を行った場合を考えてみましょう。
１０００万円の借金を個人再生で減額すると、２００万円になります。
２００万円を返済すれば借金がなかったことになります。
そして、個人再生では資産を処分する必要がないので、５００万円の資産を持ったままになります。
自己破産の場合は、借金が０になると同時に、裁判所が資産を取り上げて、債権者に均等に分配することになります。
つまり、自己破産は今ある資産のすべてを借金の返済に使う代わりに、借金を０にするということです。
つまり、
個人再生の場合は、返済額２００万円、資産５００万円（＋３００万円）
自己破産の場合は、返済額５００万円、資産０円（－５００万円）
こう見ると圧倒的に、個人再生をした方が圧倒的にお得ということが分かります。
２００万円の返済で、５００万円の資産を残せるわけですから。
しかし、これでは債権者は黙っていません。
自己破産をすれば５００万円が支払われるのに対し、個人再生だと２００万円しか支払われないですからね。
この不平等をなくすために、少なくとも自己破産で支払われるだけのお金を個人再生でも返済する必要があると決まっています。
これが「清算価値保証」と言います。
この場合で言うと、５００万円は返済する必要があるということです。
つまり、資産を持っている状態で個人再生を行うときには、少なくとも資産額以上の金額を返済することになるというわけです。
ちなみに、もし資産額が借金額を超える場合には、個人再生しても減額することができません。
不動産を持っている場合は、個人再生をしてもあまり意味がないこともあるので、個人再生をするときには気を付けてください。
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３．個人再生における不動産価値の査定方法とは？
個人再生を行うときには清算価値保証があるため、不動産の価値を調べる必要があります。
その時に不動産の査定を行うわけですが、その方法としては
- 民間の不動産会社による査定
- 固定資産税評価証明書
このどちらかで不動産価値を調べる必要があります。
個人再生を行うときには、不動産価値は低い方がいいです。
不動産価値が高いとその分借金の返済額が増えてしまいますからね。
この２つの方法で不動産価値が低く出るのは「固定資産税評価証明書」となります。
固定資産税評価証明書は、不動産が置いてある市町村の役場にて取得することができます。
まとめ
個人再生では資産を処分せずに借金を減額できるので、とても魅力的に見えます。
しかし、少なくとも資産額は返済しなければいけないので、個人再生後の返済が大変になるということも珍しくありません。
一定以上の資産がある状態で多額の借金がある場合は自己破産をすることも考えた方がいいでしょう。
不動産を所有している場合は、資産とみなされるので個人再生の手続きには入念な下調べが必要で複雑になります。
個人再生の手続きを行うときには、弁護士に相談することをお勧めします。
とはいえ、いきなり弁護士に相談するのはハードルが高いと思います。
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利用したからと言って必ず依頼しなければいけないわけではないので、試しに使ってみることをお勧めします。