- 住宅ローンが返済できない時、家やマンションを売却する方法とは？
- 競売と任意売却のどちらの方が住宅ローンの返済ができるのか？
- 住宅ローンが払えず競売や任意売却を利用して今の持ち家に住み続ける方法とは？
- 住宅ローンが返済できずに競売を利用する場合のメリット・デメリットとは？
- 住宅ローンの返済が無理で任意売却するときのメリット・デメリットとは？
など気になることがあると思います。
そこでこの記事では住宅ローンが返済できない場合の持ち家の売却について詳しく説明していきます。
１．競売の特徴とは？メリット・デメリットは？
住宅ローンを組む時に、家は担保の設定がされています。
それで住宅ローンが支払うことができないと、銀行は貸したお金を回収するべく、その担保を売ってお金に換えます。
その時に、裁判所を通して、家を売ることを競売といいます。
・競売のメリット
競売は、債権者が手続きをやってくれるので、あなたは特に手続きをする必要がありません。
余計な手間がかからないというのがうれしいポイントです。
また、競売の手続きは早くても半年～１年程度かかるので、競売にかけられたからと言って、すぐに家を出ていく必要はありません。
もしも競売で持ち家を買い取る人が現れなければ、ずっと住み続けることができることもあります。
・競売のデメリット
市場価格よりも安い値段で売られることが多いため、住宅ローンの返済に回しても、借金が残るケースもあります。
住宅ローンの借金は残ったら、家がなくても、住宅ローンの支払いを続ける必要が出てきます。
もしも残った住宅ローンを支払うことができないのであれば、自己破産をすることになると思います。
また、競売で売れるまで家に住み続けることができますが、家に興味を持った人が自宅に大勢やってくることもあります。
そういったわずらわしさがあるので、ずっと住み続けるというのは現実的ではありません。
２．任意売却の特徴とは？メリット・デメリットは？
住宅ローンの返済が滞り、催促がきても怠っていれば、自然と競売になります。
しかし、競売に出される前であれば、債権者に任意売却の提案ができます。
任意売却の場合は、裁判所を通すのではなく、普通の不動産売買と同じように家を売るということになります。
・任意売却のメリット
競売と比べると任意売却のほうが、高く売れることが多いです。
市場価格と同じくらいの値段で売ることができたり、こちらの希望する価格で売ることもできるので、残った住宅ローンをすべて返済できる可能性が高くなります。
仮に住宅ローンが残ったとしても、債権者が柔軟に対応してくれることが多いです。
・任意売却のデメリット
任意売却を行うためには銀行に相談をして、許可をもらう必要があります。
状況によっては任意売却の許可が下りない可能性もあります。
競売と比較すると短期間で家を出なければならないことが多いです。
また、持ち家の売却契約の手続きを自分でやらなければいけないので、手間がかかります。
売り方が下手だったり、売却のタイミングが悪いと相場以下の値段でしか売れないこともあります。
３．競売と任意売却の比較！住宅ローンが返済できない時はどっちがいいの？
住宅ローンを支払えなくなった時に、あなたは競売と任意住宅のどちらがいいのかを選ぶ必要があります。
そのために３つのポイントで比較をしてみました。
- 時間の比較について
- 売却価格の比較について
- 買い手にとっての都合の良さの比較について
・時間の比較について
競売を利用する場合、家が売れるまでに時間がかかります。
というのも、競売を申し立ててから裁判所が不動産の調査を始めます。
これに約３か月かかります。
また、債権者に対する配当要求の手続きや入札手続きが設定されています。
そうなると申し立ててからどんなに早くても半年程度はかかるのです。
一般的には１年ぐらいはかかるみたいで、最悪の場合にはずっと決まらないこともあるみたいです。
それに対して、任意売却ではこのような面倒な手続きがない分、早く家を売ることができます。
任意売却でも買い手が見つからなければ時間がかかるので注意してください。
とはいっても、基本的には任意売却の方が早く売れると思って大丈夫です。
早く売れた方がその分借金額を減らすことができるので、利息が少なくなるというメリットがあります。
・売却価格の比較について
競売では１回目の入札で落札者がいない場合、３回まで申し立てをすることができます。
３回目で落札者がいない場合は以後の申し立てが認められません。
それで最初の入札の段階では、市場価格の３割減の価格で売られます。
その後も、なかなか売れないようであれば、どんどん価格は下がり７割減まで下がることもあります。
ここまで安くなってしまうと、せっかく持ち家を売却しても、ほとんど住宅ローンを返済できない可能性があります。
これに対して、任意売却ではこちらで価格設定ができるので、住宅ローンを完済できるくらいの値段設定にすることができます。
過剰に値段を下げずに売ることができれば、仮に住宅ローンが残ったとしても、自力で返済できるくらいのレベルまで減らすことができます。
※いくらで売れるかは物件の条件によって大きく変化します。
ただ値段設定を高くし過ぎると、なかなか売れない可能性があります。
どれくらいの値段で売却するのかというのは判断が難しいところです。
・買い手にとっての都合の良さの比較について
買い手が現れなければどんな物件であっても売ることはできません。
なので、ある程度の買い手にとっての都合のよさというのが必要です。
また買い手にとって都合がいいと、銀行からお金を借りて家を買ってくれる可能性が高まります。
競売の場合は、落札によって決まるので買い手は必ず買えるかどうか、最終的な段階になるまでわかりません。
そうなると、不確実な要素が大きいので銀行からお金を借りることが難しいです。
それに対して任意売却の場合は、普通の不動産売買と同じなので、買うことを決めれば手に入れられます。
銀行からお金を借りるときに、家を担保にすることができるので、銀行からお金を借りやすくなります。
つまり、任意売却の方が銀行からお金を借りれる可能性が大きいので、買い手が多く現れやすいです。
４．住宅ローンが返済できない時の対処方法とは？
ここまでで競売と任意売却を比較しました。
住宅ローンが返済できない時、競売と任意売却のどちらがいいのかというと、任意売却のほうがおすすめです。
ここまでで紹介したように、任意売却のほうが自由度が高く、家が高く売れる可能性が高いです。
手間はかかりますが、持ち家を売却したときに住宅ローンの残債が少ない方がいいに決まっていますよね。
なので、任意売却をして住宅ローンが完済できそうであれば、任意売却をすることをお勧めします。
しかし、任意売却をしても売れずに、大幅に値下げしないと売れない可能性もあります。
すると任意売却をしても借金が大きく残ってしまいます。
もし住宅ローンの借金が残るようであれば、弁護士に債務整理の依頼をすることをお勧めします。
特に住宅ローン以外の借金を抱えており、返済が厳しいという場合には非常に効果的です。
債務整理をすることで借金を減らすことができます。
住宅ローンを除いて借金を減額すれば、家をそのままで借金の返済を楽にすることができます。
また住宅ローンも含めて借金を減額することもできます。
大きな借金を抱えていても、今の収入で何とか返済できるようにしてくれるのが債務整理です。
もし住宅ローンを含めた借金の返済に困っているのであれば、一度弁護士に相談してみることをお勧めします。
とはいえ、いきなり弁護士に相談するのはハードルが高いと思います。
そこで匿名無料で使える借金減額シミュレーターを使うことをお勧めします。
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利用したからと言って必ず依頼しなければいけないわけではないので、試しに使ってみることをお勧めします。
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５．任意売却に向けて債務者がしておく事とは？
・不動産価格を調べる
任意売却をする場合には普通の不動産売買と同じ要領で売ります。
となると、不動産査定を利用することでおおよその値段を知ることができます。
例えば、４０００万円で購入したマンションが、現在２０００万円になっている。
ローンの残高は２５００万円だとします。
そうなると任意売却をすることで、借金額を５００万円まで減らすことができます。
５００万円ならば、返済することができるというのであれば、任意売却をすればいいと思います。
仮に、ローンの残高が３５００万円で、任意売却をしても１５００万円借金が残るとします。
１５００万円の借金を返済することが難しいという場合は、債務整理をするのがいいですね。
このようにあなたの家の価格を知ることができれば、今後の方針を立てることができます。
なので、任意売却をしようと思ったのであれば不動産価格を調べるようにしましょう。
・買受人を見つける
あなたの家を買い受ける人を見つけておくと、金融機関と任意売却の許可をもらう交渉がスムーズに進みやすいです。
いくらで売れるかわからない状態よりも、いくらで売れるか明確に分かっている状態の方が金融機関も判断しやすいですからね。
この時、買受人を見つけるのは不動産業者に依頼をすのが一番手っ取り早いですね。
見つけてもらったら、買い付け証明書を作成してもらうことを忘れないようにしてください。
５．任意売却・競売を利用して家に住み続ける方法について
任意売却や競売をうまく利用することで、今住んでいる家に住み続けることができます。
その方法とは、一言でいうと「家を手に入れた人に貸してもらう」です。
例えば、親戚や知人に家を売ることを提案します。
いくら親戚や知人だからといって、無償で家を貸してくれる人はなかなかいないので、借りるという形をとるのです。
そうすれば、相手は資産を手に入れつつ、毎月の収入があるのでメリットがあります。
これならば提案を受けてくれることもあるでしょう。
ただし、多くの銀行では親戚間での家の売買において、住宅ローンを組ませてくれません。
そのため親戚にお願いする場合には、家の代金を一括で払えるだけの貯金がある人に限られます。
また、知らない人が買った時に借りることを申し出ることもできますが、一般的に受け入れてくれる人は少ないみたいですね。
住宅ローンが支払えなくて、家を手放したわけですから、財政状況が良くないというのを知られています。
そうなると家賃が滞って、回収に手間がかかることがありますからね。
・任意売却を利用して家に住み続ける場合の注意点について
任意売却では相手を選ぶことができますが、価格設定が問題となります。
不動産査定などを利用して、どれくらいの値段が付くのかをしっかりと証明することが重要でしょう。
その価格よりも安いと任意売却を認めてくれないこともあるので、親戚や知人に売るからといって安くはできません。
また、いくら親戚だからといって高い値段で買うのはちょっと気が引けると思うので、交渉力が必要ですね。
例えば、１５００万円で自宅を購入してもらうことにします。
月々の家賃を１０万円払うということを約束すれば、年間で１２０万円支払うことになります。
ということは、親戚は年間１２０万円を手に入れることができます。
それで利回りを考えると８％となります。高めの利回りとなります。
こんな風に、家を買って貸すことにメリットがあることを伝えることでいくらか承諾してくれる確率が高くなりますね。
・競売を利用して家に住み続ける場合の注意点について
競売の場合は、確実に親戚や知人に買ってもらうことはできません。
競売では入札をして、その後、落札という流れになっています。
他の人の方が高い値段を付けたら、その人が買うことが決定します。
そのためこちらも高い値段を付ける必要がでてきたりと、結構な心理戦になります。
家の状態の良さによって、他の買い手が現れるかどうかは変わってきます。
もしも他に入札する人がいた場合には、親戚や知人が手に入れられたらラッキーくらいに思っておくくらいがいいでしょう。