- 不動産がある場合の自己破産だと必ず管財事件になるのか？
- 自己破産前に持ち家やマイホームを任意売却する意味はあるのか？
- 不動産を所有していても自己破産を同時廃止で手続きを行うことは出来るのか？
など気になることがあると思います。
そこでこの記事では不動産を所有している場合の自己破産について詳しく説明していきます。
１．不動産を所有していると自己破産は管財事件になり予納金の金額が増える
家や土地などの不動産があるとその資産を処分しお金に換えて債権者に分配する手続きが必要になります。
その手続きが必要な自己破産のことを「管財事件」と言います。
資産を処分するのに手間がかかるため管財事件になると裁判所に５０万円の予納金を支払う必要があります。
※弁護士に依頼をすれば、少額管財と言って２０万円の予納金で済む場合もあります。
なので、家や土地などの資産がある場合には、自己破産を行うのに多くのお金が必要となります。
２．オーバーローンの状態だと自己破産を同時廃止にできる
不動産を所有している場合でも、住宅ローンを組んで持ち家やマンションなどを所有している場合であれば、同時廃止で手続きができる場合もあります。
同時廃止の手続きになると、裁判所に予納金を支払う必要がなくなり、安く自己破産の手続きができます。
また免責までにかかる期間も短くなるので、いいこと尽くしです。
どんな場合に同時廃止で手続きができるのかと言いますと、オーバーローンの状態の場合です。
「住宅ローンの金額＞不動産の価値」
このような状況を担保割れ、もしくはオーバーローンと言います。
例えば、自己破産をする段階で住宅ローンの残高が家の価値よりも多く残っている場合があるとします。
住宅ローンを組むときには、購入する家やマンションなどが担保になります。
銀行は住宅ローンを支払えなくなったら、担保である家やマンションを引き上げてお金に変えます。
オーバーローンの場合、銀行が自宅を処分したとしても、住宅ローンの支払いだけでお金が使われることになります。
結果として、家がなくなり、住宅ローンだけが残ることになります。
特に近年不動産価格の下落は続いていますし、場合によっては購入時の２分の１、３分の１まで値段が下がることも珍しいことではありません。
オーバーローンの状態だと、資産はなく借金だけが残るような状態になるわけです。
そこで多くの裁判所では、個人が破産・免責手続きの申し立てをした場合において、不動産を所持していたとしても、借金の総額が担保としている不動産の価値の一定倍数以上であれば、管財事件としないようになっています。
その場合は、同時廃止として扱うので、費用が安く済みますし管財事件よりも短期間で免責が認めてもらえます。
※あくまで管財事件になるほどの財産が他にない場合の話です。
・自己破産が管財事件になるか同時廃止になるかの判断のために不動産の査定書が必要になる
それで不動産価格の何倍以上がならば同時廃止になるのか、不動産価格の根拠を何にするのかは裁判所によって異なります。
不動産価格の１．５～２倍以上のローンがあると同時廃止になることが多いです。
例えば、１０００万円の価値のある家を所有しているときに、１５００万円～２０００万円の住宅ローンがあると同時廃止になるということです。
不動産の査定書を要求された場合、不動産鑑定士による鑑定書ではなく不動産業者による査定所でもいいとしているところが多いみたいですね。
しかし、何社の査定書を提出する必要があるのかは裁判所によって異なります。
１社だけでいいところもあれば、２社以上必要な場合もあります。
このように不動産を所有している人が自己破産をする場合には、裁判所によって必要な書類が変わってくるので、まずは裁判所・弁護士に確認を取ることが重要です。
書類を用意するのは面倒くさいものなので、あらかじめ何が必要かをチェックしておいた方がスムーズに手続きが終わります。
３．同時廃止になっても家や土地は没収される
一応勘違いがないように補足説明を加えますが、同時廃止になったからと言って家や土地を所有し続けられるわけではありません。
担保になっているわけですから、銀行に差し押さえられてお金に変えられてしまいます。
オーバーローンの場合はあくまで自己破産の手続きが同時廃止になって楽に手続きができるというメリットしかないので注意してください。
４．自己破産前に任意売却をする意味はあるのか？
自己破産をする前に自宅を売ってしまうという任意売却を考える人は少なくありません。
任意売却で売値が高ければ、自己破産をする必要がなくなることもあります。
しかし、近年では不動産価格が下落しているので、任意売却で家を売っても借金が多く残ることが珍しくありません。
任意売却をしても借金残るのであれば、自己破産をしてしまった方がいいですね。
任意売却を行うには、銀行の許可を得たり、買い手を見つけなければいけなかったりと意外と面倒なことが多いですからね。
また、任意売却のメリットとして、破産の費用が安くなるという点が挙げられていることが多いです。
しかし、オーバーローンの状態であれば、家があったとしても費用が安い破産の手続きを行うこともできるので、最初から破産をしてしまっても問題ありません。
まとめ
家という資産があるという状態で、自己破産をする場合には資産がない場合と比べて自己破産にお金と時間がかかる場合があります。
しかし、オーバーローン状態ならば、資産がないときと同じように自己破産の手続きが行えることもあります。
細かいポイントについては、弁護士に聞きながら手続きを進めていってください。
仮にオーバーローン状態でなくても、弁護士に依頼をすることで費用があまりかからない少額管財で自己破産を行うことができるので、デメリットは一切ないですね。
もし自己破産を検討しているのであれば、一度弁護士に相談してみることをお勧めします。
とはいえ、いきなり弁護士に相談するのはハードルが高いと思います。
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利用したからと言って必ず依頼しなければいけないわけではないので、試しに使ってみることをお勧めします。